产业地产寒冬下，企业只有突围才能活下去小叶瑞木

产业地产寒冬下，企业只有突围才能活下去 产业地产寒冬下，企业只有突围才能活下去

  6月9日-10日，第五届地新引力峰会在上海浦东嘉里大酒店举行，9大论坛齐发，100位行业大咖主题演讲，3000位各界专业人士出山龙眼科席。星河产业集团副总裁陈朝朝在现场接受记者专访。

  这几年，星河产业已经从大湾区走向全国化布局，星河WORLDworld也成为旗下重要的产业品牌被业内所熟知，在星河取得成功的同时，外界对于星河的关注度也越来越高，而企业对于模式的追求向来趋之若鹜。

  在陈朝朝看来，星河模式本质上并不是一种另类模式，它仍是基于产城发展的现实状况，只是走出了与企业发展特色和市场相结合的道路。

  他认为，星河模式有以下三大特色：首先，星河从城市运营角度反推，且反推过程中注重产城运营，更加关注入驻企业、产业运营以及产业生态的打造，这与星河的企业发展基因，以及其追求城市运营引领者的使命密切相关。

  其次，星河是从产业投资角度最先介入到产城融合。从发展路径来看，星河享受到了前十几年整个产业带来的发展红利，积累了资源、资金，给它在创造产城发展过程中有更多的资源，能够按照规划去落地和实践。截至目前，星河在全国做的所有产业项目，没有一个发生违约。

  最后，星河注重综合规划和综合运营，倡导房东＋股东的核心发展理念。例如，在深圳·星河WORLDworld的出租率超过99%，连续5年排名深圳市写字楼招商前列第一。它并不是单纯意义上的招商强，而是在园区总体规划下，加上各大业务集团资源，形成一个综合生态培育体系和基石土壤，并按照产业定位、产业规划、产业运营、产业投资等组成的的成体系解决方案，去做产业运营。

  与很多转型产业地产的房企相比，星河产业并不是在资本驱动下进入产业地产市场的机会型选手，而是以参与实体经济为目的主动转型发展产业的。那么，星河在产业投资选择上是怎样的发展逻辑？

  陈朝朝归纳了星河在产业投资选择上的三个发展阶段：第一阶段，星河信奉专业的事，一定是跟专业的人合作，所以最开始在产业投资上是To B，最先介入比较成功的案例是深创投。目前，星河是深创投第二大股东。

  第二阶段，星河投资国家战略新兴产业，比如航空航天、新一代信息技术、新材料、人工智能、生命健康等。一方面，它可以享受在投资发展过程中的红利；另一方面，新兴产业未来一定会带来巨大产能的爆发，带来对城市发展的需求，并可以与星河的主业进行强关联。

  第三阶段，未来星河将重点关注房地产＋，具体包括两个维度，其一，跟房地产无间隔的产业，例如文旅、教育、生命健康，这三个产业有巨大应用场景和未来发展空间；其二，跟星河主业紧密相关的互联网＋，例如高科技公司、高科技产业，因为未来城市运营商一定是数字化的城市运营商，而未来的产业地产也必将是一个互联网时代的产业地产生态。

  目前，业内在产业地产布局上形成了基本共识，落脚在珠三角、长三角以及省会等国家重点城市群。

  而星河在布局上，更桤叶树科倾向于高校密集、人口密集、产业集聚的地区。陈朝朝认为，星河的发展模式决定了其布局，它的打法不是做快速复制的传统工业厂房，更多的是结合新兴业态未来产能的释放，以及对城市载体发展的要求，所以星河没办法布局三四线城市；即便到了三四线，星河也是布局在专业、纵深的领域。

  对于眼下紫薇春产业地产的发展态势，陈朝朝有一个明确判断——产业地产在这几年仍处于寒冬，由于房地产的政策收紧，国家政策的出台仍以严控为主，产业地产发展与产和城的发展逻辑马林和盈利逻辑是断层片的。

  那么，产业地产的机遇在哪里？

  眼下，面临互联网的升级时代，人工智能的升级时代，新兴产业的大爆发时代，以及中国也进入到一个快速发展机遇的时代，这些时代背景的叠加，陈朝朝认为，产城融合仍然是未来一个有巨大发展机遇的领域。但他强调，想生存的企业，未来发展会特别难；只有突围的企业，才会真正在这一轮的寒冬中活下去。

  寒冬之下，要如何突围？他认为，需要关注未来城市的发展方向，未来房地产的下一代升级，以及未来中国产业巨大产能的释放和对城市发展配套需求的核心点，不仅要抓住这些机遇领域，还要在具体项目和落地实践过程中，实现现金流平衡。